Giải đáp một số thắc mắc trong thủ tục kèo nhà cái nhận định dân sự

Hỏi:Tôi hiện đang làm việc tại CHLB Đức, xin nhờ Chuyên mục giải đáp giúp một số vấn đề liên quan đến thủ tục kèo nhà cái nhận định dân sự.

Cụ thể như sau:

Năm 2003, giữa mẹ tôi và cậu ruột tôi xảy ra việc tranh chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình giải quyết thì cậu và mẹ tôi qua đời. Tôi là người thừa kế hợp pháp của mẹ tôi, nhưng vì đang ở nước ngoài nên tôi ủy quyền cho người thân trong nước thay mặt tôi giải quyết vụ việc.

Vụ án đã được tòa sơ thẩm và phúc thẩm xét xử buộc những người có quyền và nghĩa vụ liên quan của cậu tôi phải trả lại diện tích đất và nhà cho tôi, quy ra thành tiền là 200.000 triệu đồng (có sơ đồ và vị trí đất cụ thể trong bản án sơ thẩm và phúc thẩm là lô A nằm trong lô B của cậu tôi đang quản lý và sử dụng).

Gia đình cậu tôi đã giao tài sản lô A là tài sản tranh chấp cho cơ quan kèo nhà cái nhận định phát mãi theo qui định của pháp luật. Đến nay phát mãi đến 5 lần nhưng không bán được.

Xin hỏi:

1. Kể từ lần phát mãi sau cùng mà vẫn không bán được, thì thời hạn là bao nhiêu ngày thì cơ quan kèo nhà cái nhận định ra quyết định giải tỏa việc kê biên và trả lại tài sản cho bị đơn theo quy định của pháp lệnh kèo nhà cái nhận định dân sự?

2. Tôi có phải làm đơn gửi cho cơ quan kèo nhà cái nhận định yêu cầu kê biên tài sản khác của cậu tôi để kèo nhà cái nhận định không?

3. Hiện nay cậu tôi còn tài sản liền kề với tài sản tranh chấp với mẹ tôi, nhưng không phải là tài sản mà mẹ tôi tranh chấp được tòa giải quyết trước đây. Vậy tôi có quyền yêu cầu kèo nhà cái nhận định kê biên phát mãi tài sản này hay không?

4. Phần tài sản của cậu tôi không thuộc trong khối tài sản tranh chấp với  mẹ tôi, cậu tôi đã làm thủ tục thừa kế cho con của cậu tôi năm 2002 trước khi xảy ra tranh chấp và đã làm thủ tục thừa kế theo qui định của pháp luật. Vậy tôi có quyền yêu cầu cơ quan kèo nhà cái nhận định kê biên phát mãi để bảo đảm việc kèo nhà cái nhận định trên tài sản này hay không?

Rất mong sự quan tâm giải đáp của chuyên mục, xin chân thành cảm ơn và chúc sức khoẻ!

Lê Thái Phong

Trả lời:

1. Tài sản tranh chấp phát mãi không bán được:

Theo quy định tại Điều 48 củaPháp lệnh kèo nhà cái nhận định Dân sự năm 2004 (Pháp lệnh kèo nhà cái nhận định)vàĐiều 26 của Nghị định số 164/2004/NĐ-CPcủa Chính phủ ngày 14/09/2004 về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm kèo nhà cái nhận định (Nghị định số 164/2004/NĐ-CP): nếu tài sản kê biên không bán được thì trong thời hạn 10 (mười) ngày làm việc, kể từ ngày bán đấu giá không thành, Cơ quan kèo nhà cái nhận định tổ chức định giá lại theo hướng giảm giá để tiếp tục bán đấu giá. Mỗi lần giảm giá không quá 10% giá đã định.

Sau hai lần giảm giá mà không bán được quyền sử dụng đất đã kê biên, Chấp hành viên yêu cầu người được kèo nhà cái nhận định nhận quyền sử dụng đất theo giá đã giảm lần sau cùng để kèo nhà cái nhận định. Nếu người được kèo nhà cái nhận định đồng ý nhận quyền sử dụng đất để kèo nhà cái nhận định thì Chấp hành viên lập biên bản và ra quyết định công nhận việc nhận quyền sử dụng đất đó để làm thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được kèo nhà cái nhận định theo quy định của pháp luật về đất đai. Nếu người được kèo nhà cái nhận định không nhận quyền sử dụng đất đã kê biên thì Chấp hành viên ra quyết định giải toả kê biên, trả lại quyền sử dụng đất cho người phải kèo nhà cái nhận định và có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế khác.

Xin lưu ý:

Điều 113vàĐiều 121 của Luật Đất đai Việt Nam năm 2003quy định: Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam nhưng thuộc đối tượng không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thì chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.

Như vậy, nếu bạn thuộc đối tượng nêu trên, sẽ không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ có thể tặng cho hoặc chuyển nhượng phần giá trị tài sản là quyền sử dụng đất đó cho người khác theo quy định của pháp luật về đất đai của Việt Nam (Điều 13, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/05/2007quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

2. Đơn yêu cầu cơ quan kèo nhà cái nhận định áp dụng biện pháp cưỡng chế khác:

Trong trường hợp bạn không nhận quyền sử dụng đất do cơ quan kèo nhà cái nhận định đã kê biên và phát mại nhưng không bán được thì Chấp hành viên ra quyết định giải toả kê biên, trả lại quyền sử dụng đất cho người phải kèo nhà cái nhận định. Để thúc đẩy việc kèo nhà cái nhận định nhanh chóng và đúng pháp luật, bạn có thể làm đơn yêu cầu cơ quan kèo nhà cái nhận định áp dụng biện pháp cưỡng chế khác (Điều 23 Pháp lệnh kèo nhà cái nhận định).

3. Quyền yêu cầu cơ quan kèo nhà cái nhận định kê biên tài sản không trong phạm vi tranh chấp để phát mại:

Khoản 3 Điều 26 Nghị định số 164/2004/NĐ-CPquy định: “Sau hai lần giảm giá mà không bán được quyền sử dụng đất đã kê biên, Chấp hành viên yêu cầu người được kèo nhà cái nhận định nhận quyền sử dụng đất theo giá đã giảm lần sau cùng để kèo nhà cái nhận định”. Trường hợp, “nếu người được kèo nhà cái nhận định không nhận quyền sử dụng đất đã kê biên thì Chấp hành viên ra quyết định giải toả kê biên, trả lại quyền sử dụng đất cho người phải kèo nhà cái nhận định”.

Theo quy định này, bạn không có quyền yêu cầu cơ quan kèo nhà cái nhận định kê biên tài sản không trong phạm vi tranh chấp để phát mại (tài sản trong trường hợp này được hiểu là quyền sử dụng đất), nhưng có quyền yêu cầu cơ quan kèo nhà cái nhận định thực hiện việc cưỡng chế khác để đảm bảo nghĩa vụ kèo nhà cái nhận định của bị đơn như: khấu trừ tài khoản, trừ vào tiền, thu hồi giấy tờ có giá của người phải kèo nhà cái nhận định; trừ vào thu nhập của người phải kèo nhà cái nhận định…

4. Phần tài sản không thuộc trong khối tài sản tranh chấp, đã làm thủ tục thừa kế theo qui định của pháp luật có được yêu cầu cơ quan kèo nhà cái nhận định kê biên phát mãi?

Câu này tương tự như trả lời tại mục 3 nêu trên, bạn không có quyền yêu cầu cơ quan kèo nhà cái nhận định kê biên tài sản này.

---